주택보급률, 보유세, 공급/신용/세제.

지금 서울이 신주택보급률(다가구 구분거처 반영, 1인가구 및 외국인 가구 포함)으로 보면 2024년 말 기준 주택보급률이 93.9%임. 그런데 30년 초과 노후주택 비율은 50% 수준이다. 40년 초과 건축물도 28%고. 50년 이상은 17%. 1인가구 비율은 39.9%로 전국 평균(36.1%) 대비 현저히 높다.

2024년 기준 가구수는 415만 9천 가구인데 주택수는 390만 7천호다. 25만호 공백이 있음. 그럼 연간 공급은 어떤가. 연평균 입주물량은 2만가구정도다. 적정수요는 5~6만 가구고. 이번 공급대책 빨리 착공해도 5년 걸린다. 주택부족은 상수고, 획기적인 공급 없이 집값 안정도 없다.

정확히 얘기하면 공공임대공급을 늘리기 위해서라도 주택개발을 장려해야함. 필요한 예산투입을 생각해보면 쌩돈써서 넣는 것 보다는 용적률과 공공임대 공급을 트레이드오프하는 편이 비용효율적이다. 도시재생이 필요하다고 하는 곳들도 결국 문제는 사업성임. 용적률 튀겨주면 사업성도 올라간다.

부동산 보유세 얘기하는 건 좋은데 정확한 세율 없이 마냥 한국이 낮다 매겨야한다 앵무새처럼 반복하는 게 구체성이 하나도 없음... 부동산 보유세가 입안된다면 건보와의 형평성 차원에서 0.5~1%정도가 적정 수준이고, 이때 종합부동산세는 폐지 또는 유명무실할 정도로의 개정이 필요하다.

신용 역시도 어느정도 조절은 필요하지만, 완급과 기존 담보분에 대한 고려 속에서 이루어져야함. 왜 주담대 전담대 규제 라인이 3억이었나. 평잔이 3억 부근에서 수렴하기 때문이다. 사람들이 얼마나 빌리고 이를 어떻게 이연시켜야하는지에 대한 고려 없는 정책은 결과적으로 비극을 낳는다.

부동산은 공급/세제/신용 전방위적으로 조절과 이연이 필요한 문제다. 공급 자체는 가구형태 변화와 지속적인 유입, 주택 노후화로 인해 피할 수 없는 문제고, 문제는 그 과정에서 팽창을 어떻게 순연시키느냐이다. 세제의 개편과 신용의 조절 역시 순조로운 이연이라는 명제 하에 이루어져야 함.

한국에 전체 가구가 2,300만 가구가 있음. 소득 10분위 평균 소득은 2억 1,051만원이다. 10분위 가구수는 230만 가구다. 부동산 가격은 가구소득이 결정한다. PIR로 봐도 이들 기준으로 부동산 가격이 비싼지 생각해볼 일임. 서울 부동산은 아파트가 184만 가구인데 임대 빼면 171만 가구임.

여기에서 20년 이상 노후가 53.3%고 이친구들 빼면 80만 가구 정도다. 5년이하 신축은 10% 미만이고. 저 80만 가구도 핵심지로부터 주변부까지 골고루 분포해있음. 대체 가구부채 1,666조원의 57.2%를 차지하는 주택담보대출은 어디서부터 어디까지 분위별로 퍼져있는지...